ลงทุนอสังหาริมทรัพย์: คอนโดรีเซล ดาวรุ่งลงทุนอสังหาฯ ปี 2558  

                   เปิดศักราชอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 หนึ่งในคำถามฮอตฮิตคงหนีไม่พ้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดดี หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่ถือเป็นดาวรุ่งในการซื้อเพือลงทุนปีนี้ โดยคอนโดมิเนียมยังเป็นกลุ่มที่เหมาะกับการลงทุนของนักลงทุนรายย่อย ซึ่งปีนี้จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ให้เลือกลงทุนมากกว่าปีที่แล้ว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมบนทำเลใจกลางเมืองจะเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เพราะหลายโครงการเลือนการเปิดตัวจากปีที่แล้วมาเป็นปีนี้

          ขณะที่คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่จะเปิดตัวในปี 2558 นี้ ล้วนเป็นโครงการบนที่ดินต้นทุนใหม่ที่ไม่ต่ำกว่า 1.2-1.5 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) จึงคาดว่าจะเปิดตัวไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) รวมถึงคอนโดมิเนียมบนทำเลที่ขยับออกมารอบนอกใจกลางเมือง เช่น อยู่บริเวณสถานีส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการแล้ว ราคาคอนโดมิเนียมใหม่โซนนี้ปีนี้ก็ไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.

          ราคาคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ดังกล่าวถือว่าสูงมาก อาจจะทำกำไรระยะสั้น (ระยะเวลาตั้งแต่ใบจอง ยังไม่ก่อสร้าง-2 ปีแรกที่ตึกสร้างเสร็จ) ได้ยาก เพราะต้นทุนในการพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ขึ้นแรงกว่าความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ทำให้ราคาคอนโดที่สูงมากจะขยับขึ้นไม่สูง เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีฐานราคาต่ำกว่า

          ดังนั้น "คอนโดดาวรุ่ง" ปี 2558 คือ "คอนโดรีเซล" บนทำเลใกล้รถไฟฟ้าที่ให้บริการแล้ว เพราะจะมีราคาที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียมใหม่แกะกล่อง 20-30% มีความสมเหตุสมผลมากกว่า ซึ่งในสภาพการแข่งขันยุคปัจจุบัน ราคาขายทั้งต่อยูนิตและต่อ ตร.ม. อาจดูเหมือนไม่ได้ปรับขึ้น หรือใกล้เคียงกับคอนโดรีเซล แต่สิ่งที่แตกต่าง คือ ขนาดห้อง ฟังก์ชั่นภายในห้อง วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ พื้นที่จอดรถที่จะน้อยกว่าคอนโดรีเซล

          สำหรับการลงทุน "คอนโดรีเซล" ที่จะกล่าวถึง คือ กลุ่มคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว มีด้วยกัน 2 กลุ่มหลักๆ คือ 1. กลุ่มอาคารชุดอายุไม่เกิน 5 ปี (นับจากปีที่ตึกสร้างเสร็จ) และ 2. กลุ่มอาคารชุดอายุเกิน 5 ปี (นับจากปีที่ตึกสร้างเสร็จ) โดยจะลงทุนทั้งในแบบปล่อยเช่า และถือไว้รอขาย มีรายละเอียดในการเลือกลงทุน ดังนี้

          กลุ่มที่ 1 คอนโดรีเซล อายุไม่เกิน 5 ปี

          การลงทุนในคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารชุดที่ผู้ลงทุนรายย่อยรับโอนกรรมสิทธิ์มาแล้ว แต่ยังไม่ได้เข้าอยู่ บางห้องชุดยังไม่ได้ปล่อยเช่าด้วย ห้องชุดกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จึงมีสภาพใหม่ใกล้เคียงกับห้องชุดมือหนึ่ง ซึ่งจะคุ้มค่ากับราคามากกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง รวมถึงภาพรวมตัวอาคารจะค่อนข้างใหม่

          อัตราผลตอบแทน

          ต้นทุนคอนโดกลุ่มนี้จะถูกกว่าคอนโดมือหนึ่ง แต่สูงกว่ากลุ่มที่ 2 ซึ่งเป็นตึกเก่าที่มีอายุเกินกว่า 5 ปี ดังนั้น หากเทียบกับคอนโด มือหนึ่งจะได้อัตราผลตอบแทนที่ดีกว่า แต่หากเทียบกับกลุ่มที่ 2 ส่วนใหญ่จะได้อัตราผลตอบแทนที่น้อยกว่า ซึ่งหากเป็นอัตราผลตอบแทนของการปล่อยเช่า ขึ้นอยู่กับต้นทุนที่ซื้อมา และอัตราค่าเช่าในย่านนั้นๆ

          ข้อดี-ข้อเสียในการลงทุน

          ข้อดี คือ สภาพอาคารที่ใหม่ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงมาก หากเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จะปล่อยเช่าง่าย และมีโอกาสที่จะได้ค่าเช่าที่ดีกว่า รวมถึงคอนโดรีเซลในรอบไม่เกิน 5 ปีที่ผ่านมา จัดเป็นกลุ่มคอนโดยุคใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย และอาจจะดีกว่ากลุ่มที่สอง และหากถือไว้อีกประมาณ 5 ปีแล้วปล่อยขาย ตึกจะยังใหม่กว่ากลุ่มที่ 2 จะได้ราคาที่ดีกว่า

          ข้อเสีย คือ ต้นทุนในการลงทุนซื้อสูงกว่ากลุ่มที่ 2 และในบางตึก ทำเลอาจจะด้อยกว่ากลุ่มที่ 2

          กลุ่มที่ 2 คอนโดรีเซลอายุเกิน 5 ปี

          การลงทุนในคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารชุดที่ค่อนข้างเก่า ที่ผู้ลงทุนรายย่อยเคยอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่ามาแล้ว แม้ว่าสภาพห้องอาจจะเก่ากว่ากลุ่มที่ 1 แต่มีราคาที่ถูกกว่า และบางอาคารอาจอยู่ในทำเลที่ดีกว่า

          สำหรับผู้ลงทุนรายย่อยสนใจลงทุนอาคารชุดกลุ่มนี้ แนะนำให้ฉีกแนวไปเลย เลือกตึกที่มีอายุประมาณ 10 ปีที่ยังอยู่ในสภาพดี ใกล้รถไฟฟ้า หรือไม่ใกล้รถไฟฟ้า แต่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาชั้นนำ จะได้ต้นทุนที่คุ้มค่าและมีโอกาสที่จะทำกำไรมากกว่าตึกอายุกลางๆ 5-7 ปี

          อัตราผลตอบแทน

          ต้นทุนคอนโดกลุ่มนี้ จะถูกกว่าทั้งคอนโดมือหนึ่งและคอนโดรีเซลกลุ่มที่ 1 จึงมีโอกาสที่จะได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยดีที่สุด

          ข้อดี-ข้อเสียในการลงทุน

          ข้อดี คือ ต้นทุนในการลงทุนไม่สูง มองเห็นตลาดเช่าชัดเจน

          ข้อเสีย คือ ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสูงกว่า สภาพอาคารจะเก่ากว่ามากและต้องระวังเรื่องการบริหารจัดการอาคารให้ดี นิติบุคคลดูแลดีหรือไม่ มีปัญหาเรื่องการจัดเงินส่วนกลาง หรือไม่ เป็นต้น

          หมายเหตุ : สำหรับคนที่มีกำลังซื้อสูง มีเงินเย็นประมาณ 10 ล้านบาท พร้อมถือยาวเกิน 3-5 ปี (นับจากวันที่เริ่มก่อสร้าง) สามารถลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมใหม่แกะกล่องใจกลางเมืองได้ เพราะจะมีมูลค่าเพิ่มในอนาคตที่สูงกว่าทำเลอื่นๆ ซึ่งปีหน้าจะมีโครงการใหม่บนทำเลไพรม์ๆ สุขุมวิทมาให้เลือกลงทุนไม่น้อย ทีเดียว

          Tips ลงทุนคอนโดรีเซลปี '58

          - เกาะแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว เสี่ยงต่ำสุด

          - ห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 30-35 ตร.ม. เป็นที่นิยมของตลาดมากที่สุด

          - หากเป็นทำเลใจกลางเมือง ถ้ามีกำลังซื้อสูงให้เลือกลงทุน 2 ห้องนอน ขนาด 65 ตร.ม. ขึ้นไป จะได้กลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติด้วย

          - กลุ่มญี่ปุ่นและจีนเป็นตลาดเช่าที่มาแรงสุด แต่อัตราค่าเช่าแม้จะสูงกว่าคนไทย แต่ไม่ได้สูงมาก เมื่อเทียบกับต่างชาติฝั่งยุโรป อเมริกัน

          หมายเหตุ : ให้จับตาสถานการณ์เงินเยน หากยังอ่อนค่าต่อเนื่อง อาจมีผลให้กลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่นที่เคยอยู่แถวย่านบีทีเอส พร้อมพงษ์และบีทีเอสเอกมัย ขยับไปเช่าคอนโดที่ไกลออกไป แต่มีรถไฟฟ้าผ่านเหมือนกัน เพื่อได้อัตราค่าเช่าที่ถูกลง
 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์